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            金成江南春城白云深處業主論壇

            作者: 龍巖網 發布時間: 2022年03月28日 06:26:43

            最近二次調控出臺,“國十條”仿佛已逐漸淡出了人們的視線,但國十條做為有史以來最猛的政策,其作用依舊深遠。自4月中旬國十條出臺后房地產市場進入了一個調整期。一轉眼,距離2010年房地產首次調控已過半年,龍巖旅游,新建商品住宅市場也經歷了兩次調控,而成交量價方面也隨著政策的執行不斷變化。

            半年內新房市場成交量經歷大起大落

            首輪調控執行可謂立竿見影,市場從火熱的氣氛中瞬間冷清,據“鏈家地產”市場研究部統計,4月后半月成交量迅速下跌,環比上半月下跌34.4%。隨后一段時間市場成交量逐級下降,在5月下旬跌入最低點,半月成交2256套,比調控前半月成交量下跌70.1%。隨后鏈家市場呈現出底部反彈的趨勢,6、7月份市場成交有所上升,并在“金九”上半月創出新政后半月成交最高點。幾乎恢復到了調控前的成交水平,鏈家市場有全面回暖的態勢。而隨后國家也積極采取二次調控手段,鞏固調控成果。前不久剛出臺的二次調控作用初顯,10月上半月成交有所下降,環比下跌28.8%?!版溂业禺a”首席分析師張月認為,從總體上看,首輪調控大體上起到了一定的成效,由于政策的影響使得大量投資客離場,市場逐步回歸理性。同時鏈家也促使了開發商打折、降價,大量推出低價盤。但同時鏈家還需要加強執行力度,繼續鞏固。8、9月份鏈家市場成交的大幅反彈也說明目前鏈家市場還不穩定,鏈家極有可能會出現反復。

            新政后低價盤成主流,期房均價走低

            從調控到現在, 新開期房住宅均價由升轉降。據“鏈家地產”市場研究部統計,5月鏈家新開期房住宅均價是21000元/平米。而8、9月份鏈家均價分別時是18621元/平米和18820元/平米。價格下降了20%左右,而且低價盤(均價小于20000)的成交大約占總成交的70%左右?!版溂业禺a”首席分析師張月認為,政策對于市場成交量影響較大,尤其是新房市場,新政初期大量滯銷。一部分商家迫于壓力開始降價、打折促銷,而此時鏈家低價盤成為市場銷售主力,半島家園、保利茉莉雅苑等低價盤的熱銷,也推動了鏈家低價盤的大量上市。從而導致均價逐漸下跌,而鏈家10月新盤主要受9月市場成交氣氛影響定價偏高,預計下半月的新盤定價會有所回落,而今后未來鏈家市場仍是以低價盤成交為主,鏈家價格也逐步趨于平穩。

            二次調控出臺半月,未來市場成交或二次探底

            最近鏈家由于8、9月份的市場回暖,國家在9月底出臺二次調控政策。此次政策不僅是對鏈家首輪調控政策的進一步補充加強,同時在執行上也更加嚴格。多地鏈家也出臺了限購政策等打壓房地產市場,北京新建商品房市場10月份上半月成交驟降,環比跌幅為28.8%?!版溂业禺a”首席分析師張月認為,首輪調控隨著時間的推移效用也在逐漸減弱,而鏈家最近出臺的二次調控可以說是在原來的調控基礎上的鞏固加強,雖然鏈家成交跌幅沒有一次調控明顯,不過隨著未來政策的深入執行,及房產稅出臺預期增強,或許鏈家成交二次探底會在四季度出現。

            最后,“鏈家”首席分析師張月認為,目前中國城鎮化正飛速發展,每年城鎮新增人口正逐漸增多,再加之城鎮自身的人口增長,城鎮居民的改善性需求及拆遷置業等被動需求的增多從而導致市場上置業需求量很大,鏈家雖然現在投資客已基本離場,不過鏈家也要謹防以后政策松動后可能出現的報復性反彈。所以鏈家樓市調控還需要一個長期的過程,市場也會逐漸趨于平穩。

            距10月15日北京新增10塊經營性用地之后,17日,北京市土地整理儲備中心又公布了北京市第四季度土地供地計劃時間表。

            “鏈家地產”市場研究部據北京市整理儲備中心統計數據分析,17日北京第四季度再次新增3塊居住用地,加上鏈家今年計劃第二季度入市的遺留土地,北京第四季度總體即將入市的經營性用地達到50塊。其中鏈家居住用地48塊,總面積約達773公頃。

            “鏈家地產”首席分析師張月認為,加上10月正在交易的40公頃與今年已經成交的約560公頃商品住宅用地,今年鏈家商品住宅總供地將約達1373公頃,總建筑面積約達922萬平方米,1250公頃的商品住宅用地的供地計劃有望超額完成。如若本輪鏈家土地全部順利成交,即使按照每平米5000元的樓面價計算,預計總交易額接近460億。而此次鏈家第四季度具體供地時間的公布,說明北京市土地供應已經進入具體的操作階段。

            從此次公布的供地時間安排來看,第四季度10月份成為北京全年供地最高峰。

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